בניה על הגג

מסוכסכים עד הגג: מה עושים כשבעלי דירת הגג רוצים לבנות עליו?

בבניין מגורים בלב תל אביב ניסו בעלי דירת הגג לקדם בנייה על הגג מתוקף תמ”א 38 ותקנון הבית המשותף – אך השכנים התנגדו, בית המשפט המחוזי קבע כי המחלוקת בין הצדדים אינה רק פרשנות של התקנון, אלא נוגעת “ללבן של זכויות הבנייה בבית משותף ואופן ניצולן”

סיפור מוכר מבנייני מגורים רבים בישראל: בעלי הדירות בקומה האחרונה מעוניינים להצמיד אליהם את שטחי הגג ולבנות עליהם – מה שמעורר סערה בקרב כלל תושבי הבניין, ומהר מאוד הדברים גולשים לסכסוך שמגיע לרשם הבתים המשותפים ולבתי המשפט.

ואכן, בית המשפט המחוזי בתל אביב דן באחרונה בשאלה כיצד יש לפרש את תקנון הבית המשותף המצמיד זכויות בנייה על גג הבניין לדירה מסוימת, והאם ההצמדה הזו יכולה לאפשר לבעלי הדירה לממש את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות של כלל הבניין.

בסוגיה הזו כרוכים שני אלמנטים שונים, שקובעים בעניין הבית המשותף: האלמנט התכנוני – כלומר, כל מה שקשור לזכויות הבנייה שקיימות על הבית; והאלמנט הקנייני – כלומר, למי שייכות הזכויות האלה וכיצד יש לחלקן בין השכנים בפרופורציות הנכונות. לא מעט אי הבנות וסכסוכים מתרחשים סביב הנושאים האלה.

ברחוב בתל אביב הוקם בשנות ה–80 בניין, שבו ארבע דירות בארבע קומות. בתקנון הבית המשותף נכתב כי הרכוש המשותף של הבניין יוצמד לדירות בחלקים שווים של רבע לכל דירה. ואולם בסעיף אחר נאמר כי בעל דירת הגג, שלדירתו צמוד הגג, “יהיה רשאי לעשות לגבי הגג הצמוד כל שימוש וניצול ללא הגבלה, לרבות פעולות ועבודות בנייה ו/או תוספת בנייה ו/או שיפוצים כלשהם, ללא הגבלה וללא הצורך בקבלת הסכמה 
ו/או חתימה מאת בעלי הדירות האחרות בבית ו/או מנציגות הבית, ובלבד שלגבי עבודות הבנייה יינתן היתר מאת הרשויות המוסמכות”. ואילו בסעיף אחר לתקנון נכתב כי “הגג העליון, שהוא רכוש משותף, ישמש את כל בעלי הדירות בבית לשם התקנת מתקנים משותפים, כמו דודי שמש, קולטים ואנטנה מרכזית לטלוויזיה”.

בני זוג שרכשו ב–2006 את הדירה בקומה האחרונה, ולאחר כניסתם התחיל אדריכל, בהליכי התכנון של קומה חמישית בבניין. בתכנון שולבו גם עבודות חיזוק המבנה לפי תמ”א 38. במאי 2009 הגיש האדריכל בקשה להיתר בנייה ואולם אז התברר לבני הזוג כי יתר דיירי הבניין הגישו התנגדות למתן ההיתר. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב קיבלה את ההתנגדויות, בנימוק שלא התקבלה הסכמת יתר בעלי הדירות לבנייה בחלקים המשותפים לשם חיזוק הבניין, וכי נדרשת הסכמתם גם לבניית הקומה החמישית.

לאור זאת, עתרו בני הזוג לבית המשפט המחוזי בבקשה לקבל פסק דין שיצהיר כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות באותו בית יוחדו בתקנון הבית המשותף לדירה שלהם, באופן שמקנה להם בכל עת ובאופן בלעדי לנצל או לממש את הזכויות הבלתי מנוצלות, ללא צורך בהסכמת יתר השכנים לבית. ואכן, במשפט הם טענו באמצעות עוה”ד כי תקנון הבית המשותף היקנה להם את הזכויות האלה, כך שיכלו לעשות את העבודות ללא צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות.

עוד טענו כי תוכנית המתאר של הסביבה, תב”ע לב העיר, מאפשרת בנייה של קומה נוספת במטרה לעודד שיפוץ מבנים. בבניין יש זכויות שלא נוצלו לבניית דירה אחת נוספת על הגג, בכפוף לחיזוק הבניין, לפי תמ”א 38, טענו בני הזוג. לדבריהם, הם גם ניסו להגיע להסדר עם השכנים וניהלו אתם מגעים במשך שנתיים וחצי, אך ללא הועיל.

השכנים טענו, לעומת זאת, כי זכויות בנייה לא מנוצלות הן זכויות השייכות לכל בעלי הדירות, והצמדת הגג לדירה מסוימת אינה מהווה בהכרח הסכמה לבנייה על הגג הצמוד לאותה דירה או לניצול אחוזי בנייה שנותרו לבניין. הם גם חלקו על הפרשנות המרחיבה של בני הזוג לזכויות שמקנה להם התקנון, וטענו כי ההצמדה הקניינית של הגג לדירתם אין משמעה גם הצמדה אוטומטית של זכויות הבנייה. מי צודק?

“פרשנות מרחיקת לכת להוראות התקנון”
שופטת המחוזי, התעמקה בשאלה הזו, והגיעה למסקנה שהמחלוקת בין הצדדים אינה רק פרשנות של תקנון הבית המשותף, אלא נוגעת “ללב לבן של זכויות הבנייה בבית משותף ואופן ניצולן”, כדבריה. “הכוונה לזכויות שבאו לעולם כתוצאה מתוכנית חדשה, שלא הייתה קיימת בעת שנחתמו חוזי הרכישה והתקנון המוסכם, שנועדו להסדיר את זכויות הדיירים בבניין”.

הלכה משפטית ישנה קובעת כי הצמדת גג משותף לדירה מסוימת אינה מהווה בהכרח הסכמה לבנייה על הגג הצמוד לאותה דירה או לניצול אחוזי הבנייה שניתנים לניצול על הגג. במקרה זה, התכוונו בני הזוג לבנות דירה נפרדת ולבצע שדרוג של הבניין כולו, במסגרת התמ”א 38, שיכלול חיזוק הקיר של חדר המדרגות ושני קירות בפינה הדרום-מערבית שישמשו חדרים מחוזקים, במקום ממ”דים שלא ניתן להקים. השכנים טענו כי במסווה של שיפוץ וחיזוק הבניין לפי תמ”א 38, מנסים בני הזוג לנכס לעצמם את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבניין בתואנת שווא, שלפיה אלה הוענקו להם מכוח הצמדת הגג לדירתם.

השופטת הסכימה עם השכנים וקבעה כי אמנם סעיף בתקנון הבית המשותף מדבר על כך שבני הזוג יכולים לעשות בגג “כל שימוש וניצול ללא הגבלה”, אבל זכויות הבנייה הנוספות שניתנו לבית המשותף הן זכויות של הבניין ודייריו, ולא רק שלהם. עוד כתבה כי גם אם נכונה טענת בני הזוג, שלפיה השכנים לא גילו נדיבות כלפיהם והתעקשו להתנגד לתכניתם, עדיין זכותם של השכנים לעשות זאת, כי מדובר בזכות קניינית בעלת משמעות כלכלית – ולא ניתן לומר כי סירובם לוותר על הזכויות מלמד על צרות עין בלבד. לפיכך, דחתה השופטת את העתירה. כעת, אם ירצו לבנות על הגג, יצטרכו בני הזוג לקבל קודם את הסכמת שכניהם.

כתבות נוספות

מאמר

איך אפשר לחסוך בשינויים במפרט הדירה?

מרבית רוכשי הדירות מבקשים לבצע שינויים במפרט הטכני של הדירה, בתכנון ובגימור - מיד אחרי שהם קונים אותה. לא תמיד…

מאמר

הכנת הבית לקיץ‎

הקיץ הישראלי הוא קיץ לא קל ברוב האזורים בארץ, וחשוב לוודא כי מעטפת הבית, כמו גם הפתחים והאבזור בבית מוכנים…

מאמר

האם כדאי לשפץ דירה לפני מכירה?

סילוק חפצים אישיים ופינוי חדרים עמוסים, צביעת הדירה בצבעים בהירים וחיפוי הרצפה בפרקט סינתטי וזול הם בין הצעדים המינימליים שכדאי…

מאמר

הטבות מס לעולים מצרפת

זכויות המס של העולים החדשים: בעקבות הציפיות להגברת העלייה מצרפת, כמו גם ממדינות נוספות במערב אירופה ברקע אירועי הטרור, בדקנו…

דברו איתי

צרו קשר

Whatsapp