מה עדיף – דירה חדשה או דירת יד שנייה?

בעד ונגד - דירה חדשה ויד שנייה

מתכננים לרכוש דירה? מתלבטים בין דירה חדשה או דירה יד שנייה? 

 הנה עצה ממשרד תיווך נדל״ן המתחמה בייזמות ושקעות במרכז תל אביב.

ריכזנו עבורכם את כל הבעד והנגד כדי שתסגרו את העסקה הטובה ביותר עבורכם.

דירות חדשות – יתרונות

  1. מחיר – למרות הדעה הרווחת כי דירות חדשות הן יותר יקרות מדירות יד שנייה, המספרים שנאספו בשנים האחרונות בשטח מצביעים על מצב הפוך. מסתבר כי דירות חדשות הן יותר זולות מדירות ישנות כמעט בכ- 30%. במיוחד אם אלה הן דירות בפרויקט שטרם קיבל היתר בנייה. מה גם, ככל שמועד קבלת ההיתר הוא יותר רחוק – מעל חצי שנה ואפילו מעל שנה, המחיר יהיה יותר נמוך. 
  1. אחריות – כשאתם קונים דירה חדשה אתם קונים מוצר “עם אחריות”, זאת בהתאם לחוק המכר של מקרקעין. אם יתגלו בדירה תקלות למיניהן על הקבלן יהיה לתקן אותן על חשבונו. זה אומר שאתם מקבלים ראש שקט לצד דירה שהיא ללא נזילות, ללא סדקים, ללא שברים וכו’.                       הכל יהיה נקי, חדש, תקין ומושלם, בדיוק כמו שלחמתם.
  1. ממ”ד – כשאתם קונים דירה חדשה בדרך כלל זו תהיה דירה עם ממ”ד, מה שלא תמיד תמצאו בדירות יד שנייה. אין טעם להרחיב עד כמה הפרט הזה חשוב היום במציאות ישראלית. ממ”ד זה משהו שיכול להציל חיים.
  1. רעידות אדמה – בנוסף לממ”ד המגן במקרים של נפילת טילים, דירות חדשות מציעות לרוכשיהן ביטחון בכל הקשור לרעידות אדמה. כל הפרויקטים החדשים הנבנים היום, נבנים בהתאם לתקן של רעידות אדמה, זאת להבדיל מהדירות הישנות, במיוחד אלה שנבנו לפני שנת 1980.
  1. סטנדרט בנייה – בשנים האחרונות סטנדרט בנייה בישראל בדירות חדשות הולך ומשתפר פלאות. כמעט כל הבניינים החדשים נבנים היום עם מעלית וחנייה. בנוסף לכך, הבניינים נבנים בהתאם לתקנים חדישים ביותר, חומרי הבנייה גם הם מאוד חדשים, עמידים ובטוחים, גם מבחינה הבריאותית.
  1. מפרט טכני – בדירות חדשות גם הוא הולך ומשתפר פלאות משנה לשנה. כמעט בכל הדירות החדשות יש היום תריסים חשמליים, ריצוף יוקרתי, לובי מפואר ועוד כמה תוספות מפנקות כמו חדר כושר, חדרי משחקים לילדים, מועדון לדיירים וכו’.

דירות חדשות – חסרונות 

  1. חתול בשק – דירות חדשות הן למעשה דירות שטרם נבנו ושיווקן בדרך כלל מתבצע עוד כשהפרויקט נמצא רק על הנייר ללא היתר בנייה. זה אומנם מאוד מוזיל את מחיר הדירה אך הופך את הרכישה למעין חתול בשק. הרוכשים אינם יודעים בוודאות מה הם רוכשים, חוץ מההדמיה הממוחשבת הססגונית שהם מקבלים שלרוב מאוד שונה מהמציאות. הרוכשים יכולים לגלות הפתעות, חלקן לא נעימות וחלקן עוד פחות נעימות. הקבלן יכול להוסיף לבניין עוד קומות ועוד דירות ויכול לשנות את תכנון הדירה. מה גם, יכול להיות מצב בו הקבלן יבטיח לכם פרדס קסום ליד הבית אך לאחר הבנייה יתברר לכם שהעירייה הקימה במקום כביש או מבני ציבור.
  1. איחור במסירה – בעת רכישת דירה חדשה עלול לקרות מצב של איחור במסירת דירה. זו תופעה מאוד נפוצה והרוכשים נאלצים לשלם סכומי עתק גם על הדירה החדשה שטרם נכנסו בה וגם על דירה מושכרת, בה הם מתגוררים עד קבלת המפתחות. האיחור יכול להיות של כמה חודשים ויכול להיות גם של שנה ואפילו יותר. הכי קשה ויקר כשמועד המסירה אינו ידוע והדיירים שרויים באי וודאות.
  1. פשיטת רגל של הקבלן – זוכרים את המקרה של חפציבה? למרות שמאז המדינה חוקקה חוק מכר דירות ומגן על הרוכשים במצבים של פשיטת רגל שלה קבלן, עדיין המצב הזה יכול לקרות בכל פרויקט ואצל כל קבלן. אף אחד לא מבטוח מזה במאת האחוזים.
  1. דירות חדשות בדרך כלל נבנות באזורים חדשים שעדיין לא מפותחים מבחינת התשתיות ומבחינת מבני הציבור: גני ילדים, בתי ספר, מרכזי קניות, קופות חולים וכו’.
  1. שכנים – כשרוכשים דירה חדשה אין לדעת מי יהיו השכנים שלכם. להרבה מאוד אנשים פרט זה מאוד חשוב, במיוחד כשמדובר על משפחות עם ילדים.

דירות יד שנייה – יתרונות

  1. היבט משפטי – כאשר רוכשים דירה חדשה יש לזכור שהנכם רוכשים שני מוצרים בו זמנית: חזקה ומבנה. זו הסיבה שלרכישת דירת יד שנייה יש עדיפות ברורה על פני דירה חדשה. כאשר רוכשים דירת יד שנייה אתם לא צריכים להבטיח גם את הבלוקים אלא רק את הרישום, כי הבלוקים כבר קיימים.
  1. טאבו – כשרוכשים דירה חדשה, בדרך כלל האזור בו היא נבנית לא עבר פרצלציה (חלוקת הקרקע בהתאם לדירות שנבות עליה). זה אומר שעד שהרישום ברשויות ובוועדת התכנון המקומיות לא יושלם, אינכם תוכלו לרשום את הדירה שלכם בטאבו. אומנם כאשר רוכשים דירת יש שנייה אתם יכולים לבצע את הרישום באופן מיידי.
  1. מו”מ עם קבלן – כשאתם רוכשים דירת יד שנייה הנכם מנהלים משא ומתן מול אדם שווה והתהליך הוא גמיש, כמו גם החוזה עצמו. מנגד, ברכישת דירה מקבלן הנכם עומדים מול מכונה משומנת שבדרך כלל מציעה לרוכשים חוזה אחיד שלרוב, הוא לטובת הקבלן.
  1. הסדרת תשלומים – בכל הקשור להסדר תשלומים מול המוכר, לרוכשי דירות יד שנייה ישנו יתרון מובהק. מקובל שבעת רכישת דירה חדשה משלמים לקבלן את מרבית הסכום עוד בטרם האכלוס. ברכישת דירת יד שנייה נהוג לשלם למוכר כ- 20% -10% מערך הדירה בעת חתימת החוזה והשאר לפי מועד הפינוי ועד לקבלת החזקה.
  1. מועד כניסה – מועד הכניסה לדירת יד שנייה יכול להיות מאוד גמיש, אפילו מהיום למחר. זה מאוד נוח למי שלא רוצה לשכור דירה או לגור אצל ההורים במשך כמה חודשים טובים ואפילו כמה שנים.
  1. אין הפתעות – כשרוכשים דירות יד שנייה לא צפויות יותר מידי הפתעות, הרוכשים רואים במו עיניים את המוצר: את הסביבה, את השכנים, את תכנון החדרים וכו’.
  1. התחדשות עירונית – אם הבניין בו הנכם רוצים לרכוש דירה ישנה מיועד להתחדשות עירונית במסגרת תמ”א 38 או פינוי-בינוי – הרווחתם ובגדול. עם תמ”א 38 תזכרו לשיפוץ ולחיזוק הבניין, הוספת מעלית, מרפסת בדירה, ממ”ד, חנייה וכו’. עם פינוי-בינוי תקבלו דירה חדשה וגדולה יותר במתחם שכולו חדש.

דירות יד שנייה – חסרונות 

  1. מחיר – מחירי דירות יד שנייה הן בדרך כלל יותר גבוהים ממחירי דירות חדשות לכן הכדאיות של העסקה יורדת באופן דרמטי. אם אתם מחפשים דירה להשקעה, כדאי לכם לשקול אפשרות של רכישת דירה על הנייר בפרויקט ללא היתר בנייה.
  1. עיצוב ומפרט טכני – העיצוב והמפרט הטכני בדירות יד שנייה הוא בדרך כלל אינו מספק את הסטנדרטים הגבו הים שיש היום בשוק. דירות יד שנייה ישנות הן בדרך כלל דירות עם עיצוב מיושן ולא פונקציונאלי, שכן לא כוללות את כל הפינוקים והחידושים שיש בדירות חדשות ובבניינים חדשים (מעלית, לובי, מועדון דיירים, חדר כושר, חדר משחקים לילדים, חנייה, מחסנים ועוד).
  1. תכנון ובטיחות – דירות חדשות עדיפות באופן מובהק על פני דירות יד שנייה מבחינת אלמנטים שכבר ציינו: ממ”ד, תקן לעמידות בפני רעידת אדמה, נושא איכות הסביבה, חיסכון וכו’.
  1. שיפוצים – בדרך כלל דירות יד שנייה זקוקות לביצוע שיפוץ יסודי או קוסמטי שעשוי להתבטא בהוצאה כספית לא מבוטלת.
  1. בנייה מסביב – דירות יד שנייה ממוקמות באזורים ישנים בהם עבודות השיפוצים והחידושים מתבצעות באופן סדיר, כל פעם בבניין אחר וזה אומר שהנכם עלולים למצוא את עצמכם מתגוררים באתר בנייה בלתי פוסק. בפרויקטים החדשים זה לא קורה כי הם נבנים בהתאם לתוכנית תב”ע מרוכזת. אחרי שהפרויקט נבנה ישנו סיכוי נמוך מאוד שבפרויקט ליד יתחילו לשפץ.

יש לך שאלה לגבי דירות חדשות ויד שנייה למכירה בלב העיר תל אביב? אשמח לעזור. 

כתבות נוספות

מאמר

טיפים לעיצוב הבית לקראת החורף

אפשר לעשות כמה שינויים בבית לקראת החורף המתקרב בלי לעשות שיפוץ כללי - רק שדרוג בסיסי. קבלו כמה רעיונות של…

מילון למושגי משכנתא
מאמר

מילון למושגי משכנתא

אפשר לעשות כמה שינויים בבית לקראת החורף המתקרב בלי לעשות שיפוץ כללי - רק שדרוג בסיסי. קבלו כמה רעיונות של…

דירה לקנייה
מאמר

למה לשים לב כשקונים דירה?

באילו מקרים יקבע ביהמ"ש אם לאדם יש זכויות בנכס שקיבל בן הזוג בירושה או במתנה? איך אפשר להימנע מחלוקת הירושה?…

מע״מ 0
מאמר

כל מה שאתם חייבים לדעת על מע”מ 0

הרבה בעלי נכסים בוחרים למכור את הבית שלהם לבד וללא עזרתו של מתווך נדל"ן. עם זאת, אנו עדים באופן יומיומי…

דברו איתי

    צרו קשר