סוגי רישום מקרקעין בישראל – מה המשמעות? ואיך זה משפיע על המחיר?
אז קצת סדר בדברים, על דבר שמאוד משפיע על מחירי הדירה, ובאופן כללי על כל תהליך מכירה או קניה של דירתכם, ולפעמים אנחנו פשוט לא לוקחים את זה בחשבון מלכתחילה, ואז מצאנו קונה, חיברנו עו"ד וגילנו שהנכס רשום כמושע ללא פרצלציה וללא זיהוי הנכס, ואין לקונה אופציה בכלל לקבל משכנתא, וכל העבודה והתהליך שעברנו למציאת הקונה לא שווה כלום כי אין אופציה לקבל משכנתא או שעו"ד של הקונה מבין שהעסקה "מסוכנת" מידי ללקוח שלו, ולא יאשר את העסקה, חשוב מאוד להבין איך רשום הנכס ומה המגבלות שלו שמשפיעות עלינו, או שבכלל הכל תקין ואין שום בעיה.
בישראל קיימים כמה סוגים נפוצים של רישום זכויות במקרקעין: רישום בטאבו, רישום ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), רישום אצל חברה משכנת, ולצידם גם רישום מושע.שגם הוא יכול להיות מורכב מאוד או די פשוט, לכל סוג יש השלכות משפטיות, מיסויות ומעשיות על יכולת השימוש, העברה, קבלת משכנתא וביטחון הקונה.
- רישום בטאבו (רישום בלשכת מקרקעי ישראל) – הרישום האידאלי והמסודר ביותר
זהו הרישום הסופי והמלא, המוכר והטוב, שבו הזכויות בנכס רשומות במרשם ציבורי מסודר. כל דירה או נכס רשום עם מספר גוש, חלקה ותת-חלקה, כולל פרטי הבעלים, הערות אזהרה ושעבודים.
- משמעות: מעניק ודאות משפטית גבוהה, קלות בעסקאות, ושקיפות מלאה. זהו סוג הרישום המועדף, ואיך שום בעיה לקבל משכנתא.
- רישום ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
כאשר הקרקע שייכת למדינה, הבעלות היא של רמ"י והזכויות בנכס הן זכויות חכירה לדורות.- חכירה לדורות בעצם במילים פשוטת אנחנו שוכרים את הקרקע לתקופה מינימום 25 שנים. הרישום כולל פרטי החוכר, תקופת החכירה ותנאים נלווים נוספים, וכמובן אפשר לזהות את הדירה בבניין, חכירה לדורות- שכירות של למעלה מ25 שנים, מוכרת כעסקת נדל"ן לגיטמית ותחוייב במיסים בדומה לעסקת מכר סטנדרטית.
- משמעות: זכויות דומות לבעלות, אך לעיתים כרוכות באישורים, תשלומים או מגבלות העברה. יש לבחון היטב את תנאי החכירה, ברוב הפעמים אין בעיה לקבל משכנתא, וברוב המקרים גם ניתן לתקן את הרישום די בקלות
- רישום אצל חברה משכנת
בפרויקטים חדשים בהם טרם נרשם הבית המשותף, היזמים מנהלים את רישום הזכויות אצלם, בבניינים ישנים שהיו בעבר בבעלות אחת או היום רשומים על חברה בשם הבניין (בעבר הרחוק, סביב שנות 50, זה היה גורם שעוזר ליזם של הבנייו לחסוך חלק מהמסים ולהקלות במיסים), הקונה מקבל התחייבות לרישום עתידי ולעיתים נרשמת הערת אזהרה בטאבו, ברוב הפעמים יש זיהוי מלא של הנכס
- משמעות: מדובר בזכות חוזית, ולא בזכות קניינית מלאה. יש לפעול בזהירות ולוודא ליווי משפטי צמוד, עסקת נדל"ן לכל דבר, במידה ויש את האישורים המתאימים וזיהוי מלא של הנכס אין שום בעיה לקבל משכנתא
- רישום מושע (שיתוף בנכס)
מושע הוא מצב בו מספר בעלים מחזיקים יחד בזכויות בנכס ללא חלוקה פיזית ברורה. הנכס כולו רשום על שם כל הבעלים במשותף, מבלי שלכל אחד תהיה זיהוי של חלק מסוים.
א. מושע עם פרצלציה (חלוקה תכנונית של הנכס)
המגרש מחולק תכנונית לגושים וחלקות, אך לא הוצמדו תתי-חלקות ספציפיות לכל בעל זכות.
- משמעות: ניתן ברוב המקרים להתקדם לרישום בית משותף או לבצע חלוקה בפועל. קיים ביטחון יחסי, אך עדיין דורש השלמה בעתיד, ברוב המקרים המקרים ניתן לקבל משכנתא
ב. מושע בלי פרצלציה
הירושם הקשה ביותר- ואם להוגו לא מחאל לאךחגהקרקע אינה מחולקת אפילו ברמה התכנונית – אין גושים או חלקות עצמאיים, והבעלות רשומה כמושעית על שטח גולמי.
- משמעות: רישום בעייתי מבחינה משפטית, לא ניתן לשייך חלק מוגדר לנכס, וקשה לקבל מימון או לבצע עסקאות. לרוב נדרש תהליך איחוד וחלוקה לפני הסדרה בטאבו.
סיכום
סוג הרישום משפיע בצורה ישירה על רמת הוודאות והקלות בביצוע עסקת נדל"ן. רישום בטאבו הוא המצב האידיאלי, אך במקרים רבים נדרשת הבנה עמוקה והיוועצות עם עורך דין גם ברישומים פחות מוסדרים – כמו מושע או חברה משכנת – כדי להבטיח הגנה על הזכויות.
חשוב מאוד שלפני כל עסקה ולפני התחלת כל תהליך, נברר עם בעלי הנכס או המתווך המייצג את סוג הרישום.
זמין עבורכם לכל שאלה
נדב פרז
050-733-4443
