סוגי רישום מקרקעין בישראל – מה המשמעות? ואיך זה משפיע על המחיר?

אז קצת סדר בדברים, על דבר שמאוד משפיע על מחירי הדירה, ובאופן כללי על כל תהליך מכירה או קניה של דירתכם, ולפעמים אנחנו פשוט לא לוקחים את זה בחשבון מלכתחילה, ואז מצאנו קונה, חיברנו עו"ד וגילנו שהנכס רשום כמושע ללא פרצלציה וללא זיהוי הנכס, ואין לקונה אופציה בכלל לקבל משכנתא, וכל העבודה והתהליך שעברנו למציאת הקונה לא שווה כלום כי אין אופציה לקבל משכנתא או שעו"ד של הקונה מבין שהעסקה "מסוכנת" מידי ללקוח שלו, ולא יאשר את העסקה, חשוב מאוד להבין איך רשום הנכס ומה המגבלות שלו שמשפיעות עלינו, או שבכלל הכל תקין ואין שום בעיה.

בישראל קיימים כמה סוגים נפוצים של רישום זכויות במקרקעין:  רישום בטאבו, רישום ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), רישום אצל חברה משכנת, ולצידם גם רישום מושע.שגם הוא יכול להיות מורכב מאוד או די פשוט,  לכל סוג יש השלכות משפטיות, מיסויות ומעשיות על יכולת השימוש, העברה, קבלת משכנתא וביטחון הקונה.

1. רישום בטאבו (רישום בלשכת מקרקעי ישראל) – הרישום האידאלי והמסודר ביותר

זהו הרישום הסופי והמלא, המוכר והטוב, שבו הזכויות בנכס רשומות במרשם ציבורי מסודר. כל דירה או נכס רשום עם מספר גוש, חלקה ותת-חלקה, כולל פרטי הבעלים, הערות אזהרה ושעבודים.

• משמעות: מעניק ודאות משפטית גבוהה, קלות בעסקאות, ושקיפות מלאה. זהו סוג הרישום המועדף, ואיך שום בעיה לקבל משכנתא.

2. רישום ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

כאשר הקרקע שייכת למדינה, הבעלות היא של רמ"י והזכויות בנכס הן זכויות חכירה לדורות.- חכירה לדורות בעצם במילים פשוטת אנחנו שוכרים את הקרקע לתקופה מינימום 25 שנים.  הרישום כולל פרטי החוכר, תקופת החכירה ותנאים נלווים נוספים, וכמובן אפשר לזהות את הדירה בבניין, חכירה לדורות- שכירות של למעלה מ25 שנים, מוכרת כעסקת נדל"ן לגיטמית ותחוייב במיסים בדומה לעסקת מכר סטנדרטית.

• משמעות: זכויות דומות לבעלות, אך לעיתים כרוכות באישורים, תשלומים או מגבלות העברה. יש לבחון היטב את תנאי החכירה, ברוב הפעמים אין בעיה לקבל משכנתא, וברוב המקרים גם ניתן לתקן את הרישום די בקלות

3. רישום אצל חברה משכנת

בפרויקטים חדשים בהם טרם נרשם הבית המשותף, היזמים מנהלים את רישום הזכויות אצלם, בבניינים ישנים שהיו בעבר בבעלות אחת או היום רשומים על חברה בשם הבניין (בעבר הרחוק, סביב שנות 50,  זה היה גורם שעוזר ליזם של הבנייו לחסוך חלק מהמסים ולהקלות במיסים), הקונה מקבל התחייבות לרישום עתידי ולעיתים נרשמת הערת אזהרה בטאבו, ברוב הפעמים יש זיהוי מלא של הנכס

• משמעות: מדובר בזכות חוזית, ולא בזכות קניינית מלאה. יש לפעול בזהירות ולוודא ליווי משפטי צמוד, עסקת נדל"ן לכל דבר, במידה ויש את האישורים המתאימים וזיהוי מלא של הנכס אין שום בעיה לקבל משכנתא

4. רישום מושע (שיתוף בנכס)

מושע הוא מצב בו מספר בעלים מחזיקים יחד בזכויות בנכס ללא חלוקה פיזית ברורה. הנכס כולו רשום על שם כל הבעלים במשותף, מבלי שלכל אחד תהיה זיהוי של חלק מסוים.

א. מושע עם פרצלציה (חלוקה תכנונית של הנכס)

המגרש מחולק תכנונית לגושים וחלקות, אך לא הוצמדו תתי-חלקות ספציפיות לכל בעל זכות.

• משמעות: ניתן ברוב המקרים להתקדם לרישום בית משותף או לבצע חלוקה בפועל. קיים ביטחון יחסי, אך עדיין דורש השלמה בעתיד, ברוב המקרים המקרים ניתן לקבל משכנתא

ב. מושע בלי פרצלציה

הירושם הקשה ביותר- ואם להוגו לא מחאל לאךחגהקרקע אינה מחולקת אפילו ברמה התכנונית – אין גושים או חלקות עצמאיים, והבעלות רשומה כמושעית על שטח גולמי.

• משמעות: רישום בעייתי מבחינה משפטית, לא ניתן לשייך חלק מוגדר לנכס, וקשה לקבל מימון או לבצע עסקאות. לרוב נדרש תהליך איחוד וחלוקה לפני הסדרה בטאבו.

סיכום

סוג הרישום משפיע בצורה ישירה על רמת הוודאות והקלות בביצוע עסקת נדל"ן. רישום בטאבו הוא המצב האידיאלי, אך במקרים רבים נדרשת הבנה עמוקה והיוועצות עם עורך דין גם ברישומים פחות מוסדרים – כמו מושע או חברה משכנת – כדי להבטיח הגנה על הזכויות.

חשוב מאוד שלפני כל עסקה ולפני התחלת כל תהליך, נברר עם בעלי הנכס או המתווך המייצג את סוג הרישום.

זמין עבורכם לכל שאלה

נדב פרז
050-733-4443

השפעת העלאת המע"מ על מחירי הדירות בתל אביב: מה צריך לדעת מתווך נדל"ן?

בימים האחרונים, עם העברת החוק להעלאת המע"מ מ-17% ל-18%, נשמעות שאלות רבות על השפעת המהלך על שוק הנדל"ן בישראל, ולפרט בתל אביב. אני מתווך נדל"ן בשוק זה, וחשוב לי לחלוק איתכם תובנות לגבי ההשפעות הצפויות.

העלאת המע"מ והשפעתה הכלכלית:

מע"מ הוא מס ישיר המשפיע על כל רכישה שאנחנו עושים, ובייחוד כשמדובר בנדל"ן. עליית המע"מ ב-1% עלולה להוסיף עומס נוסף על מחירי הדירות, דבר שעשוי לפגוע בקונים, במיוחד בעידן שבו כבר כיום מחירי הדירות בתל אביב הם מהגבוהים בארץ. קנייה או מכירה של דירה יהפכו לעסקה יקרה יותר, מה שמוביל לסיכון של ירידה בביקוש.

שוק הנדל"ן בישראל:

על פי נתוני הסטטיסטיקה, שוק הנדל"ן בישראל חווה עליות מחירים מרשימות בשנים האחרונות. בתל אביב, מחירי הדיור עלו בצורה משמעותית, מה שהוביל למצב שבו דירות רבות הפכו לבלתי נגישות עבור חלק מהמיקומים. השאלה היא האם העלאת המע"מ תוביל לירידה או האטה במחירים, או שמא השוק יימשך בדרכו הנוכחית.

השפעת העלאת המע"מ על שוק הדירות:

העלאת המע"מ לא תשפיע רק על דירות חדשות, אלא גם על דירות יד שנייה – התחום שבו אני עוסק. קונים רבים עלולים לחשוש מהעלייה הנוספת במחיר הדירות, ובכך לצמצם את כמות העסקאות בשוק. מצד שני, ייתכן כי משקיעים, שמעוניינים להחזר על ההשקעה, יקדימו לרכוש דירה לפני עליית המחיר.

תובנות אישיות:

מהניסיון שלי כמתווך נדל"ן, אני צופה כי השוק יתמודד עם תקופה של חוסר ודאות. ברמה המקצועית, אני ממליץ לקונים להיות ערניים להזדמנויות הקיימות כיום בשוק, כיוון שייתכן שבעקבות החשש מהעלייה יתפתחו עסקאות משתלמות. חשוב להיות מוכנים ולפעול במהירות, שכן השוק יכול לשנות כיוונים במהירות.

סיכום:

בעידן שבו התמודדות עם יוקר המחיה היא חלק בלתי נפרד מהשיח הציבורי, עליית המע"מ היא עוד גורם שיש לקחת בחשבון בעת רכישת דירה. קונים ומוכרים כאחד צריכים להיות מודעים לשינויים במשק ולהיערך בהתאם.

כדאי שתתעוררו…!!!

אם אתם שוקלים לרכוש דירה יד שנייה בתל אביב או רוצים לקבל מידע נוסף על ההשפעות של העלאת המע"מ, אל תהססו לפנות אליי. אני כאן כדי לעזור לכם במציאת הנכס המתאים לכם.

נשמח לעזור לכם בקניה ובמכירה של דירתכם גם בשנת 2025 …
נדב פרז
050-733-4443

היטל השבחה בתל אביב: כל מה שחשוב לדעת

כאשר מדובר בנדל”ן, חשוב להכיר את אחד המושגים המרכזיים שמשפיעים על ערך הנכסים ועל ההוצאות של בעלי נכסים – היטל השבחה. זהו תשלום שנדרש על ידי הרשות המקומית, ובמקרה של תל אביב, על ידי עיריית תל אביב, עבור השבחת הנכס כתוצאה משינוי תכנוני.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום שגובה ועדה מקומית לתכנון ובנייה בעקבות עלייה בשווי נכס מקרקעין, שנגרמה כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. מטרת התשלום היא לשתף את הציבור בתמורה הכלכלית שנוצרת עקב פעולות תכנוניות.

מתי משלמים היטל השבחה?

היטל השבחה משולם במקרים הבאים:

1. בעת מכירת הנכס – היטל ההשבחה מחושב כחלק מתהליך העברת הבעלות.

2. בעת מימוש זכויות בנייה – למשל, אם בעל נכס מבקש לבנות תוספת על הגג או להוסיף חדר.

מי צריך לשלם היטל השבחה?

חובת התשלום חלה על בעלי הזכויות בנכס, כלומר הבעלים או החוכרים לדורות.

האם יש דרכים לקבל פטור מהיטל השבחה?

ישנם מצבים מסוימים שבהם ניתן לקבל פטור, כולל:

• אם מדובר בדירת מגורים יחידה ובעליה עומד בקריטריונים שנקבעו בחוק.

• אם מדובר בנכס המשמש למוסדות ציבוריים או למטרות ציבוריות.

• ישנם פטורים נוספים הניתנים במקרים מיוחדים, ולכן חשוב לבדוק זאת מול עורכי דין או שמאי מקרקעין מקצועי.

למה חשוב לקבל ייעוץ מקצועי?

כמתווך ובעלים של משרד תיווך בתל אביב, אני נתקל רבות במצבים שבהם בעלי נכסים לא מכירים את החובות או הזכויות שלהם בנושא היטל ההשבחה. מידע מקיף וייעוץ נכון יכולים לחסוך כסף וזמן, והרבה פעמים מוכרי דירות מגלים שקיים מושג גם ותשלום כזה, במקרה הטוב לפני חתימת חוזה ובמקרה הפחות טוב אחריי החתימה, היטל השבחה יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן חשוב להתייעץ ולבדוק עם האנשי המקצוע לפני תחילת תהליך המכירה, על מנת להבין מה עומדן ההיטל אותו אתם עלולים לשלם.

לסיכום, היטל השבחה הוא סוגיה מורכבת, ולעיתים קרובות דורשת ייעוץ מקצועי, גם משפטי וגם תכנוני. אם אתם זקוקים להכוונה בנושאים אלו או מעוניינים לקנות או למכור נכס באזור לב העיר תל אביב, אני כאן כדי לעזור לכם בתהליך.

מקווה שזה עזר לכם וקצת שפך אור על "הקללה" שנקראת היטל השבחה, חשוב לקחת גם את ההוצאה הזאת בתהליך מכירה של דירתכם.

תמ"א 38 בתל אביב: מבט מיוחד על 'העיר הלבנה'

## מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) היא תוכנית ממשלתית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. התוכנית, שהחלה בשנת 2005, מציעה תמריצים ליזמים ובעלי דירות לשדרג ולחזק מבנים שנבנו לפני 1980.

### עיקרי התוכנית:
1. חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
2. הוספת מעלית (במבנים ללא מעלית)
3. הוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) לכל דירה
4. שיפוץ כללי של הבניין והרחבת הדירות הקיימות

בתמורה, היזמים מקבלים זכויות בנייה נוספות, בדרך כלל בצורת תוספת קומות או הרחבת הדירות הקיימות.

## תמ"א 38 בתל אביב

תל אביב, כעיר ותיקה עם מבנים רבים מלפני 1980, היא כר פורה לפרויקטי תמ"א 38. העיר ראתה גל של התחדשות עירונית בזכות התוכנית, עם שיפוץ ושדרוג של בניינים רבים ברחבי העיר.

### יתרונות:
– שיפור בטיחות המבנים
– התחדשות אזורים ותיקים בעיר
– הגדלת מלאי הדיור

### אתגרים:
– לחץ על התשתיות העירוניות
– שינוי אופי השכונות
– עליית מחירי הדיור

## תמ"א 38 ב'עיר הלבנה' של תל אביב- לב העיר בתל אביב- אזור שינקין רוטשילד והסביבה

'העיר הלבנה' היא כינוי לאזור במרכז תל אביב- שכונת לב העיר,  המתאפיין בריכוז גבוה של מבנים בסגנון הבינלאומי (באוהאוס). אזור זה הוכרז כאתר מורשת עולמית על ידי אונסק"ו ב-2003.

מאפייני 'העיר הלבנה':
– מבנים בעלי ערך אדריכלי והיסטורי
– סגנון בנייה ייחודי המאופיין בקווים נקיים ופשטות
– חלק משמעותי מהזהות התרבותית של תל אביב
– בנייה בסגנון הבאוהאוס והסגנון האקלקטי

### האתגר הייחודי:
יישום תמ"א 38 ב'עיר הלבנה' מציב אתגר מיוחד: כיצד לשמר את הערך האדריכלי וההיסטורי של המבנים תוך כדי חיזוקם ושדרוגם?

### הגישה של עיריית תל אביב:
1. **הגבלות מיוחדות**: העירייה קבעה הנחיות מחמירות לשימור המבנים ב'עיר הלבנה'.
2. **תכנון קפדני**: כל פרויקט תמ"א 38 באזור נבחן בקפידה כדי להבטיח שהוא משתלב בסביבה.
3. **שימור מול חיזוק**: נעשה מאמץ לאזן בין הצורך בחיזוק המבנים לבין שמירה על צביונם המקורי.
4. **עידוד שיפוץ מבנים**: במקום הריסה ובנייה מחדש, העירייה מעודדת שיפוץ ושדרוג של המבנים הקיימים.

### דוגמאות לפרויקטים:
– שיפוץ ותוספת קומה לבניין באוהאוס ברחוב אחד העם "פיטמן", תוך שמירה על המראה המקורי של החזית.
– חיזוק מבנה ברחוב נחמני "פרויקט לנקוס" – שמירה על קו הבניין ועל האדריכלות

## סיכום

תמ"א 38 בתל אביב, ובמיוחד בשכונת לב העיר המוקרת גם בכינויה 'העיר הלבנה', מציגה אתגר ייחודי של איזון בין צרכי הבטיחות והמודרניזציה לבין שימור המורשת האדריכלית. הגישה המאוזנת של העירייה מאפשרת לחזק ולשדרג את המבנים תוך כדי שמירה על אופיה הייחודי של העיר.

מס שבח במדינת ישראל: מדריך פשוט ובהיר

תיכננתם למכור את הדירה שלכם בלב תל אביב? אתם רוצים למכור ולקנות דירה אחרת במקום, אתם עושים תחשיב של מה ההוצאות, וכמה ישאר לכם לדירה הבאה? על תשכחו לקחת בחשבון את מס השבח…אבל כמה זה מה שבח ?? איך הוא מחושב ? למי משלמים את מס השבח?

מס שבח הוא מס המוטל על רווחי מקרקעין בישראל. כאשר אדם או חברה מוכרים נכס מקרקעין (כגון דירה, בית, או קרקע) ברווח, הם נדרשים לשלם מס על הרווח הזה. מטרת המס היא לגבות חלק מהרווח שנוצר ממכירת הנכס. את מס השבח משלמים למדינה, זה סכום שנכנס לקופת המדינה

## איך מחשבים את מס השבח?

מס השבח מחושב על ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין עלות רכישתו, בתוספת הוצאות מוכרות כגון שיפוצים, מס רכישה ששולם בעבר, ועוד. חשוב לציין כי המס מתייחס לרווח הריאלי, כלומר, מביא בחשבון את השינויים במדד המחירים לצרכן.

## שיעור המס

שיעור מס השבח משתנה בהתאם לנסיבות, אך בדרך כלל נע בין 25% ל-50% מהשבח (הרווח). לעתים קרובות, ככל שתקופת ההחזקה בנכס ארוכה יותר, כך שיעור המס נמוך יותר.

## דוגמא פשוטה

נניח שרכשתם דירה לפני 10 שנים ב-1,000,000 ₪ ומכרתם אותה היום ב-1,500,000 ₪. הרווח הגולמי הוא 500,000 ₪. נניח שהוצאתם 50,000 ₪ על שיפוצים מוכרים, ושילמתם 30,000 ₪ מס רכישה בעת הקנייה. כעת הרווח לצורך מס שבח הוא: 500,000 – (50,000 + 30,000) = 420,000 ₪.

אם נניח ששיעור המס במקרה זה הוא 25%, תצטרכו לשלם מס שבח בסך: 420,000 * 25% = 105,000 ₪.

## פטורים והקלות

קיימים מספר פטורים והקלות במס שבח, למשל בעת מכירת דירת מגורים יחידה או במקרים של העברת נכס במתנה לקרוב משפחה. חשוב להתייעץ עם איש מקצוע לגבי הזכאות לפטורים אלו.

לסיכום, מס שבח הוא חלק בלתי נפרד מעסקאות נדל"ן בישראל. הבנת העקרונות הבסיסיים שלו יכולה לסייע בתכנון פיננסי נכון ובקבלת החלטות מושכלות בשוק הנדל"ן.

אם יש לכם שאלות או משהו לא ברור, אשמח מאוד לשבת איתכם ולהעריך יחד איתכם מה הן ההוצאות הנלוות שלכם בעסקה המכירה

 יש לכם שאלות או לגבי מס רכישה או דירות לקנייה או בלב העיר תל אביב?

אשמח לעזור

מהו מס רכישה?

מס רכישה – מס שמושלם למדינה, בעת רכישת דירה, החל ממחיר שהמדינה קובעת, ישנן מדרגות מס.
מס רכישה מושלם אך ורק ברכישת דירה.
יש אבחנה בין מס רכישה על דירה יחידה(למגורים) לבין מס רכישה על כל דירה שאינה דירה יחידה.
מס רכישה להבדיל מהרבה מיסים שאנחנו מכירים , לא משלמים על רווח.
מס רכישה נגזר ממחיר הדירה אותה אנו רוכשים.
בכל שנה מדינת ישראל מעדכנת את מדרגות מס הרכישה על רכישת דירה

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2023 ועד 15.1.2024:

1. על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס
2. על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח – 5%
4. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%
5. על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 ₪ :

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪  – לא ישולם מס
• על חלק השווי העולה על 1,978,745 ₪ ועד 2,200,000 ₪  ישולם מס בשיעור 3.5%  =  7,744 ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום: 7,744 ₪ (לעומת 9,830 ₪ לרכישות בין 16.1.23 ל-15.1.24).

• 

• להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק רוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.24 ועד ליום 15.1.25 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
2. על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%

לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 6,500,000 ₪:

• על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪  ישולם מס בשיעור 8%  = 484,406 ₪
• על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 10% = 44,493 ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 528,899 ₪ (לעומת 532,546 ₪  לרכישות בין 16.1.23 ל-15.1.24).

 יש לכם שאלות או לגבי מס רכישה או דירות לקנייה או בלב העיר תל אביב?

אשמח לעזור

הנה 7 רעיונות מקוריים לפעולות שיווק שיכולות לקדם את מכירת הדירה שלך ללא מתווך:

1. פרסמו את הנכס עם תמונות מקצועיות של צלם מקצועי

2. תתלו שלט על הדירה או על הבניין (ותכתבו ללא תיווך) זה יביא מתעניינים/סקרנים רבים ליצור אתכם קשר

3. ספרו לשכנים שלכם בבניין על כוונתכם למכור את הדירה, יכול להיות שאחד מהם יהיה מעוניין בעצמו

4. הפיצו לכל בתי העסק בשכונה (סופר שכונתי, מספרות, ירקן שכונתי, בתי קפה….) את העבודה שאתם מעוניינים למכור את דירתכם, הם מכירים אנשים רבים והרבה פעמים פונים אליהם ושואלים, לגבי מכירה בסביבתם.

5. פרסמו במדיות החברתיות, בפורמים המותאמים לנדל"ן בסביבת דירתכם (פייסבוק, אינסטגרם, טלגרם, טוויטר, לינקדין…)

6. פרסום באתרי תיווך אונליין: העלה את המודעה שלך באתרי תיווך מובילים ואתרי מכירות יד שנייה באינטרנט ( יד 2, מדלן…) . וודאו שהמידע שאתם מפרסם מספיק אינפורמטיבי ומדויק

7. פרסמו לחברכם בעבודה שאתם מעוניינים למכור את דירתכם, אולי אחד מהם או מכרים שלהם יהיו מעוניינים בדירתכם.

חשוב לקחת בחשבון:
הרבה פעמים אנשים פונים רק מסקרנות וללא כל כוונה, חשוב מאוד  לעשות סינון קפדני בין כל הקונים והמתעניינים שפונים אליכם, לבדוק את היכולות הכלכלית של כל אחד ולוודא הוא לה "יבזבז" לכם את הזמן, חשוב לקחת בחשבון שזה תהליך וצריך לתת לו ולהתייחס אליו בצורה רצינית, בסופו של דבר אתם מציעים את הנכס שלכם (שברוב המקרים זה אחד הדברים בעלי הערך הכספי הרב ביותר אצל מרבית האנשים)

 יש לכם שאלות או לגבי מס רכישה או דירות לקנייה או בלב העיר תל אביב?

פשוט תדברו איתי ואני אדאג לכל השאר 050-7334443

אשמח לעזור

פרז נדב

אני שמח להציג לכם 10 דברים מאוד שחיכים שהישראלי הממוצע שוכח לעשות לפני שהוא יוצא להתליך רכישת דירה

1. תקציב מדויק ב-100% – מפתיע לגלות כי כמות לא מבוטלת של קונים פוטנציאליים נמצאים בעיצומו של תהליך אקטיבי לחיפוש נכס מבלי להתייעץ או להיפגש עם בנק למשכנתאות או יעוץ משכנתא ולוודא את התקציב האמיתי העומד לרשותם. בטח ובטח בימים אלו שהריביות משתנות

2. הגדרה ברורה של צרכים מול רצונות – צפייה בנכסים רבים יוצרת לעתים בלבול, בעיקר עקב העובדה שרכישת בית הינה לרוב החלטה אמוציונאלית. על כן חשוב להגדיר לעצמנו מהם הצרכים שלנו בנכס החדש, אלמנטים שלא נוכל להתפשר עליהם, ומנגד מהם הרצונות שלנו, אלמנטים שנשמח עם יתקיימו אך בעסקה הנכונה נוכל להסתדר בלעדיהם. כך נוכל לבחור נכס לרכישה הן מהלב והן מהראש.
ומומלץ שלא להגיע לביקור בנכסים שמראש לא עומדים בקריטריונים הבסיסים שלנו

3. חישוב של הוצאות נלוות לרכישה – קונים רבים שוגים בהשקעת מלוא התקציב שלהם בנכס עצמו ושוכחים עלויות נלוות לעסקה, כגון מס רכישה במקרים מסוימים, עלות עורך דין, עמלת תיווך לעתים וכן הלאה. רצוי מאד לחשב את מסגרת ההוצאות הנלוות, ואנו ממליצים להשאיר תמיד כסף זמין בצד בסך של כ-10% ממחיר הנכס הנרכש.

4. חשיפה למקסימום נכסים פוטנציאליים – קיימים קונים שאינם מעוניינים לצפות בנכסים המיוצגים על ידי משרדי תיווך. באופן זה הם מונעים מעצמם גישה למאגר המלא הקיים בשוק ויכולים לפספס את נכס החלומות שלהם. הרצון להימנע מתשלום עמלת תיווך הינו מוכר וידוע, אך גובה העמלה בטל בשישים ביחס לסיכון של העדר חשיפה למקסימום נכסים מתאימים המוצעים למכירה.

5. סביבת הנכס – הרבה פעמים אנחנו נותנים מגידירים לעצמנו בצורה מאוד מדוייקת איזה נכס אנחנו רוצים וחולמים עליו, אבל לא לקוחים בחשבון את סביבתו של הנכס, תל אביב מחולק למספר אזורים ובכל אזור "אופי" שונה, חשוב שמראש נדע מה ה"אופי" של כל אזור ולהתאים אותו לאישיות שלנו

6. בנייה עתידית – מי לא אוהב נוף פתוח מהמרפסת או החלון? אבל כמה קונים באמת מוודאים מהן תכניות הבנייה העתידיות בסביבה שיכולות להשפיע על הנוף שלהם? חשוב לזכור, הנוף של יום הרכישה הוא לא בהכרח הנוף של עוד חמש שנים, בעיקר בעידן של בניה לגובה והגבהת בניינים דרך תמ"א 38, ויש לקחת את כל האפשרויות בחשבון ולבצע את מירב הבדיקות האפשריות (למשל בדיקה של תב"ע) במדיה והנוף חשוב לכם.

7. נכס ניתן לא רק לקנות, אלא גם למכור… – אנו עדים לקונים רבים, בעיקר זוגות צעירים דווקא, המייחסים משקל גורלי ודרמטי להחלטת הקנייה, מתוך חשיבה – לעתים לא מודעת – שהנכס יישאר ביתם לנצח. ההבנה כי נכס יכול להיות זמני, להתאים למצב מסוים בחיים ובהמשך להימכר בדרך לנכס חדש, מקלה משמעותית על תהליך קבלת ההחלטות ומאפשרת רכישה איכותית ומושכלת יותר.

8. "אסור לצאת פראייר"!!… – אולי הטעות המרכזית של קונים בישראל. ארצנו מתאפיינת בהיצע יחסית מוגבל של נכסים, בעיקר ביחס לכמות הקונים הפוטנציאליים. על כן מתרחשים לא מעט מצבים בהם מספר קונים מתעניינים בנכס אחד בו זמנית, ובאופן טבעי מחירו עולה. בשלב הזה רבים מאיתנו מונעים על ידי התשוקה לא לצאת פראיירים במחיר, עד כדי אובדן נכס חלומותינו בשל כמה אלפי שקלים – שרוב הסיכויים שהיו ממילא מחזירים את עצמם עם עליית ערך הנכס.

9. עורך דין מומחה לנדל"ן – לקוחות רבים מכירים עורכי דין משלבים שונים בחייהם (משפחה, חברים, עסקים…) ולעתים מנסים לשלב אותם בעסקה. חשוב להבין, התפקיד של עורך דין בעסקת נדל"ן הינו קריטי להגנת זכויות הקונה הן במהלך הרכישה והן במימושה לאורך תקופה שיכולה להיות לא קצרה. אני ממליץ  להשתמש תמיד בעורך דין מומחה לתחום הנדל"ן שמכיר את תל אביב בפרט, בתל אביב מגוון רישומים שונים של הנכס שלא בדומה לכל שאר המקומות ולכן חשוב "להתצייד" בעו"ד מקצועי  שמכיר היטב את תל אביב ואת עולם החוזים ויתן לכן נחת בתהליך הרכישה

10. הערכה מחמירה לשיפוץ – במקרים רבים, בעיקר בעת רכישת דירה מיד שנייה, יש צורך (או רצון) בשיפוץ. קונה חכם יבקש הצעת מחיר לשיפוץ עוד לפני רכישת הנכס, וזאת על מנת לתכנן את התקציב שלו נכון. קונה עוד יותר חכם יודע שהשיפוץ ייעלה בסופו של דבר יותר מהצעת המחיר שניתנה לו, ועל כן מכין לעצמו טווח ביטחון תקציבי. שיפוץ יכול לחולל פלאים בנכס ולשנות לחלוטין את חוויית המגורים – חשוב שנוודא את היכולת שלנו לבצע שיפוץ מתאים בתקציב הנכון ביחס למחיר הנכס.ואחרי כל אלו כל שנותר לנו זה לאחל לכם בהצלחה בדרך לעסקה!!

  מחפשים דירה? צפו בנכסים שלנו בלב העיר תל אביב

נשמח לעזור