תוכנית המתאר הארצית 38 לחיזוק מבנים לפני רעידות אדמה היא מסלול להתחדשות עירונית הרלוונטית לבתים שנבנו לפני 1980
תמ"א 38, (תכנית מתאר הארצית מס' 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) הינה תוכנית לעידוד חיזוק מבנים ישנים לרעידות אדמה. התוכנית רלוונטית למבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן לעמידה ברעידות אדמה. המטרה של התוכנית הוא הגדלת זכויות הבניה עם הקלות מס המהווים תמריץ כלכלי ליזמים לחיזוק הבניין.
כשקונים דירה במרכז העיר תל אביב, חובה לבדוק אם יש תכנון לתמ״א 38 ובכלל התכנון הסביבתי בשכונה.
ישנם שני מסלולים עיקריים לחיזוק מבנים:
מסלול ראשון: תמ"א 38/1, חיזוק הבניין הקיים:
זהו המסלול העיקרי המאפשר חיזוק המבנה הקיים. בנוסף לחיזוק המבנה, אפשר להוסיף לדירות הישנות חדר או ממ"ד, חניה וכו'.
מסלול שני: תמ"א 38/2, הריסת הבניין הישן ובנית בניין חדש:
התכנית אפשרת שימוש בזכויות התמ"א גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש, ובכך מעין "פינוי בינוי" לבניין. היתרון הגדול במסלול זה הוא החלפת בניין בן 30 לפחות, בעל אילוצים תכנונים רבים, בבניין חדש ומודרני, תוך ניצול מיטבי של זכויות בניה.
אז איך עושים את זה?
לפניכם מספר שלבים מומלצים להתחלת פרויקט בבניין שלכם.
- התאגדות הדיירים : ראשית יש לארגן ולקבל הסכמה של הדיירים להתחלת תהליך חיזוק המבנה. עד 2008 הייתה דרושה הסכמתם של כל הדיירים, בינואר 2008, אושרה תקנה המאפשרת עבודות לחיזוק הבניין בהסכמה של לפחות 50% מהדיירים.
הסכמה של 60% מהדיירים מאפשרת ביצוע עבודות לחיזוק הבניין, וכן שינויים בחללים המשותפים, כגון לובי הבניין, הוספת מעלית וכו'.
רוב של 66% מאפשר לבצע שינויים מלאים, כלל תוספת דירות חדשות על הגג של הבניין.
- בדיקת הזכאות להטבות בתמ"א 38: יש לבדוק שאכן ניתן היתר בניה לפני 1980 וכן לקבל חו"ד מהנדס בניין שאכן נדרש חיזוק למבנה מפני רעידות אדמה.
- בדיקה עקרונית של זכויות הבניה המותרות : מומלץ מאוד לדיירי בניין לבדוק את הזכויות הבניה החלות על המגרש שלהם. זאת על מנת להבין את השווי הכלכלי של זכויות הבניה, ולקבל החלטה מושכלת אם להמשיך במסלול של חיזוק המבנה או הריסתו ובניה חדשה. בנוסף, מאפשרת להבין ולשקול טוב יותר את הצעותיהם של גורמים חיצוניים. הבדיקה של זכויות הבניה נעשית מול נציג רישוי בעירייה. מומלץ להיעזר באדריכל הבקיא בתב"עות המקומיות, בתוכנית התמ"א והזכויות שהיא מקנה ומכיר את מדיניות ועדה המקומית בנושאים אלו.
- בחירת אופן מימוש התוכנית: ישנם שני מסלולים עיקריים בהם יכולים להיעזר דיירי בניין למימוש זכויות בניה המוקנות להם.
- מסלול יזמי/קבלני- דירי הבניין מתקשרים עם יזם או חברת ניהול לפרויקט, בתמורה לזכויות בתוספות בניה. החברה יכולה לשלם לקבלן בעבור עבודתו ולזכות ברווח ממכירת תוספות הבניה או לחילופין להעביר את הזכויות לקבלן תוך ניכוי אחוז מסוים מהרווח הצפוי. בשני המקרים דיירי הבניין נהנים מהעובדה כי הם אינם משקיעים כסף בשדרוג דירתם, חיזוק ושיפוץ הבניין והתוספות השונות כגון מעלית, לובי וכו' או, במקרה של הריסה ובניה – בשכירות לאורך זמן הבניה ובדירה חדשה בסופו. מצד שני הם מוותרים על חלק מהרווח הגלום בתוכנית.
- מסלול עצמאי – הדיירים מממנים מכספם את חיזוק הבניין ותוספות הבניה השונות, ושומרים לזכותם, בסופו של הפרויקט, את תוספות הבניה והדירות החדשות, אותם ניתן כמובן למכור או לעשות כל שימוש אחר. בשיטה זו הדיירים מהווים את הגורם היזמי. מצד אחד נדרשים להשקיע סכומי כסף בבניה עצמה, ומהצד שני גוזרים את הרווח היזמי. על מנת להקל על הניהול העצמאי, קמו חברות שונות המעניקות לדיירים ליווי רלוונטי תמורת אחוז מסוים מהרווח.
יש לך שאלה לגבי תמ״א 38 או דירות למכירה בלב העיר תל אביב? אשמח לעזור.
